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title: "투기는 잡았지만 서울 집값은 못 잡은 대책 1년"
author: "VibeTimes"
published: "2026-10-13T02:54:00.758Z"
section: "economy"
tags: ["강득구", "김효선", "심형석", "함영진", "이은형", "서울", "경기", "노원구"]
language: "ko"
url: "https://vibetimes.co.kr/news/cmv632tno472ejxq9liwy5jvr"
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# 투기는 잡았지만 서울 집값은 못 잡은 대책 1년

정부가 지난해 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 내놓은 부동산 대책은 갭투자 등 투기성 거래를 억제하는 데는 효과를 냈지만, 서울 집값 안정으로는 이어지지 못한 것으로 평가된다. 토지거래허가구역 내 실거주 의무와 주택담보대출 한도 차등 적용이 핵심 내용이었다.

## 갭투자는 줄었지만 가격은 못 잡아

투기 억제 효과는 수치로 확인된다. 국회 국토교통위원회 소속 강득구 더불어민주당 의원실 분석에 따르면 서울에서 대책 이전 1년간 7579건이던 갭투자 의심거래는 대책 이후 약 11개월 동안 2442건으로 줄었다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석위원은 "토지거래허가구역 확대 지정으로 갭투자를 사실상 차단했다"며 "선호지역을 중심으로 확산하던 가격 급등세를 일시적으로 둔화시켰다"고 평가했다.

그러나 가격 안정과는 거리가 멀었다. 한국부동산원 주간 아파트가격 통계에서 10월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.12% 올랐다. 서울 아파트값은 87주 연속 상승하며 통계 작성 이래 최장기간 오름 기록을 이어갔다. 거래가 위축된 데도 오름 흐름이 이어지면서 규제 중심 수요 억제책의 한계가 드러나는 모습이다.

수요가 사라진 것이 아니라 옮겨갔다는 분석도 나온다. 심형석 법무법인 조율 전문위원은 "초단기적 투자·갭투자 수요와 과열심리는 진정됐지만 노원구, 도봉구, 강북구 등 중하위 가격대 주택의 상승을 유발하는 풍선효과가 나타났다"고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "강남권은 가격 부담과 대출 규제로 상승세가 둔화했지만 상대적으로 저렴한 서울 외곽과 경기 일부 지역으로 수요가 이동했다"고 설명했다. 실수요자의 진입장벽이 높아진 점도 부작용으로 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "차주의 상환여력과 관계없이 일률적인 대출한도를 설정한 것은 무리한 조치였다"고 지적했다. 김효선 위원도 "현금 동원력이 높은 수요자보다 대출 의존도가 높은 무주택자와 주거 상향 이동을 원하는 가구에 더 큰 제약으로 작용했다"고 분석했다.

심형석 법무법인 조율 전문위원은 "토지거래허가구역을 해제하거나 동 단위로 최소화하는 방안이 필요하다"며 "수요자와 지역 여건에 맞게 규제를 보완해야 한다"고 말했다. 김효선 위원은 "실수요자의 금융 접근성을 높이는 한편 정비사업 이주비·사업비 조달의 병목을 해소해야 한다"고 덧붙였다. 함영진 랩장은 "공급 계획을 실제 입주 물량으로 연결하고 전월세 물량을 확보하는 정책이 중요하다"고 강조했다.