2026年7月の不動産市場、10年ぶりに入居枯渇の見通し

2026年7月、首都圏アパートの入居戸数が史上最低の1万戸水準まで落ち込むことはほぼ確実視されている。これは2022年から2024年まで続いた分譲市場の崩壊と着工の遅れがもたらした構造的な供給の崖っぷちの結果だ。統計庁と不動産情報企業R114のデータによると、当時は月平均2万から3万世帯に達していた入居戸数の半分以下しか市場に供給されないことになり、不動産の勢力図が劇的に逆転する条件が成熟した。こうした新規住宅供給の絶壁現象が、今後の売買およびチャンセ（全貰・賃貸）市場に与える波及力を総合的に分析する。

分譲崩壊の後遺症と供給チェーンの構造的断絶

分譲価格上限制廃止が招いた「申し込み死亡」

2022年1月、政府が住宅市場の安定を目的に分譲価格上限制を廃止すると、民間建設業者は分譲価格を自主的に決定した。しかし、高騰する資材費と人件費が高金利基調と重なり分譲価格を急騰させ、結局、需要者から見放されるいわゆる「申し込み死亡」現象が発生した。オフィス tel（オフィスビル型住居）や申請調整対象地域を中心に未分譲（売れ残り）事態が広がると、建設業者は新規分譲スケジュールをキャンセルしたり無期限延期するという防御的な戦略を取った。

このような分譲市場の極度な萎縮は、そのまま4年後の2026年の入居戸数の断絶に直結した。分譲が成立せず着工さえできない団地が積み重なり、長期的な住宅供給の骨格が根元から揺らいだ形だ。

建設業者の資金悪化と史上最低の着工

2023年から2024年にかけての建設業界の流動性危機と莫大な工事費上昇は、着工戸数を史上最低水準まで低下させた。統計庁のデータによると、2023年の全国住宅着工実績は約26万7000世帯にとどまり、前年比38%も急減した。これは2014年以来10年ぶりに記録した最低値だ。住宅は着工後平均3年経過しないと入居できないことを考えると、2023年に家を建てなかったことは、2026年の入居大乱を確定づける決定的な原因となった。

史上級の入居枯渇が作り出す市場の「片寄せ」現象

10年ぶりの最低入居と統計の罠

R114とKB不動産の時系列分析を総合すると、2026年7月の首都圏入居戸数は前年同期比40%以上急減し、1万戸前半に留まると見込まれる。すぐに入居できる在庫が底をつき、住宅供給指数が深刻な下回を記録することになる。2016年の入居戸数急減も市場に大きな波動を引き起こしたが、当時は分譲過熱による一時的な後遺症だったのに対し、今回は極度な分譲萎縮に起因する供給不全という点で、その性格が完全に異なる。

数値よりも深刻なのは、実際に入居可能な戸数だ。下落相場では入居時期が近づくと、建設業者が未分譲への懸念や欠陥 controversy論争を避けるために意図的に工程を遅らせたり、完成認可を先延ばしにするいわゆる「片寄せ（族鳶）」現象が強く表れる。最近、完成認可基準が強化され、予想よりも入居時期が3～6ヶ月遅れる事例が頻発しているため、統計に捉えられた戸数さえも実際の市場に供給されない恐れが大きい。

気象異変が入居遅延に及ぼす悪影響

予測不可能な外部変数も供給の支障を助長する。気象予報によると、2026年の夏は150年ぶりの最大規模のエルニーニョと猛暑に見舞われる可能性が指摘されている。こうした極端な気象異変は単なる天候の問題にとどまらない。猛暑により屋外作業が中断されたり引越しスケジュールに支障が出たりし、実際の取引開始時期がさらに遅れるという悪循環が発生する可能性がある。

供給不足シナリオと資産市場の乖離

人気団地のプレミアム防衛と再建築活性化

入居戸数の急減は、投資需要が集中する人気団地と新規供給が元々制限されている立地の物件価格を強力に防衛するバッファーの役割を果たす。弘益大学のキム・ギュジン（金圭珍）教授など市場の専門家は、供給不足が価格上昇を牽引する最も確実な変数だと診断する。一般分譲戸数が枯渇した状態で完成した団地は、入主と同時に分譲価格を上回る時価差益が発生する公算が大きい。

こうした希少性は、古いアパートの再開発および再建築（リニューアル）市場活性化を牽引する核心的な動力として作用する。新しいアパートへの住み替えを希望する実需家が、新規供給の代替となる再建築需要に大量に流れ込み、組合員の分譲権の価値も上昇する流れが予想される。

チャンセ難の再演と限定的な残り戸売却

新規アパートの入居が減ると、すぐにチャンセ（賃貸）市場に供給される新しい戸数も伴って萎縮する。引越し需要は2026年下半期にも存在するが、住み替える新規住宅が不足し、既存のチャンセ物件に需要が集中する現象が発生する。これはチャンセ価格の上昇圧力として作用し、チャンセ価格を再び引き上げる要因となる。

一部、入居間近の団地では、確定日付とローン問題により投げ売り物件が殺到する「入主効果」が現れる可能性がある。しかし、全体的な供給不足基調の中で、こうした物件は地域や団地によって極度な格差を示し、瞬時に消化される可能性が高い。

結論：供給対策の不在と今後の投資戦略

供給ブラックホールの長期化と市場の勢力図変化

2026年7月の入居枯渇は単なる一ヶ月の統計的な底値ではない。これは2020年代前半の着工不足がもたらした長期供給空白の序幕に過ぎない。韓国の住宅普及率がすでに114%を超えている状況では、物理的な家の数そのものは不足していないかもしれない。しかし、老朽化したアパートが溢れる一方、実需家が望む新しい住宅の供給が絶対的に不足するという構造的不均衡が深化しているのだ。

イ・ジェミョン（李在明）政権の供給対策が現在まで微温的なレベルに留まっており、2027年以降も新規供給不足現象は長期化する見通しだ。規制緩和とローン支援拡大政策は実施されているが、高金利と建設原価上昇を短時間で解決する根本的な処方が不在だからだ。したがって、供給の希少性が資産の価値を決定づける市場の流れがさらに強固になるだろう。今後入居を控えた優良な未分譲団地の申し込み機会を先取りするか、入居遅延で価値が過小評価されている分譲権を狙う戦略が、最も有効な投資先として挙げられる。