投機は抑えたが、ソウルの住宅価格は抑えられなかった対策の1年

政府が昨年打ち出した不動産対策は、投機を防ぐ面では一定の効果を上げたが、ソウルの住宅価格を安定させることはできなかった。13日、不動産業界によると、政府は昨年10月15日、ソウル全域と京畿の12カ所の地域を調整対象地域・投機過熱地区・土地取引許可区域に指定する住宅市場安定化対策を発表した。土地取引許可区域内のアパート購入に2年間の実居住義務を課してギャップ投資（賃貸転貸を絡めた住宅売買）を制限し、住宅担保貸出の限度額を住宅価格に応じて最大2億～6億ウォンから差別的に適用したことが核心だ。

投機抑制の効果は数値で確認できる。国会国土交通委員会所属の姜得九・共に民主党議員室の分析によると、ソウルでの対策前1年間に7579件だったギャップ投資の疑いのある取引は、対策後の約11カ月間で2442件に減少した。キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席委員は「土地取引許可区域の拡大指定により、ギャップ投資を事実上遮断した」とし「有望地域を中心に広がっていた価格の急騰傾向を一時的に減速させた」と評価した。

しかし、価格の安定とは程遠かった。韓国不動産院の週間アパート価格統計で、10月第1週（5日基準）のソウル・アパート売買価格は前週比0.12%上昇した。ソウルのアパート価格は87週連続で上昇し、統計作成以来最長の上昇記録を更新し続けている。取引が萎縮したにもかかわらず上昇傾向が続いており、規制中心の需要抑制策の限界が浮き彫りになっている。

需要が消えたのではなく、移動したという分析も出ている。沈亨錫・法務法人調律専門委員は「超短期投資やギャップ投資の需要、過熱心理は沈静化したが、蘆原区、道峰区、江北区など中低価格帯住宅の上昇を引き起こすバブル効果が現れた」と語った。咸映鎮・友利銀行不動産リサーチラボ室長も「江南圏は価格負担と貸出規制で上昇傾向が鈍化したが、相対的に安いソウル郊外と京畿の一部地域に需要が移動した」と説明した。

実需者の参入障壁が高まった点も副作用として挙げられる。李恩亨・大韓建設政策研究院研究委員は「借主の返済能力とは関係なく一律の貸出限度額を設定したのは無理な措置だった」と指摘した。キム・ヒョソン委員も「現金の調達力が高い需要者よりも、貸出依存度が高い無住宅者や住居のグレードアップを望む世帯により大きな制約として作用した」と分析した。

沈亨錫専門委員は「土地取引許可区域を解除するか、洞（町丁目）単位に最小化する方案が必要だ」とし「需要者と地域の状況に合わせて規制を補完すべきだ」と語った。キム・ヒョソン委員は「実需者の金融アクセスを高めると同時に、整備事業の移転費・事業費調達のボトルネックを解消すべきだ」と付け加えた。咸映鎮室長は「供給計画を実際の入居物件につなげ、賃貸物件を確保する政策が重要だ」と強調した。