国内上場REIT、25社に増加し総資産28兆ウォン突破

国内上場REIT（不動産投資会社）市場の規模が急速に拡大しました。2019年には7社だった上場REITは、2025年には25社に増加し、運用資産総額は28兆ウォンを超えました。REITsは、投資家が容易に不動産に投資し、そこから生じる賃料などの収益を配当として受け取れるように支援する会社です。政府のREITs活性化政策と良好な金融環境を基盤に、大企業・金融系列の資産運用会社、信託会社などの参加が増加し、市場の裾野が拡大しました。投資対象は、国内オフィス中心から物流、小売、ホテル、海外オフィスなどへと多様化しました。

韓国信用評価（KIS）の分析によると、2023年以降、市中金利上昇の影響により、上場REITsのEBITDA（利払い前・税引き前・減価償却前利益）に対する金融費用比率は2倍水準に低下しました。これは、保有資産から生じるキャッシュフローの変化は大きくない中で、低金利時代に調達した借入金の借り換え（リファイナンシング）過程で金利負担が急速に増大したためです。EBITDA/金融費用指標は、企業が営業活動で生み出したキャッシュ創出能力が、実際に支払うべき利息費用の何倍であるかを示します。

財務上のバッファー（緩衝力）も低下しました。配当を通じた資金流出が継続することで、キャッシュフローが内部に十分に留保されず、株価低迷により有償増資を通じた資本増強機能も弱まりました。有償増資に対する市場の否定的な認識が続くことで、財務バッファー回復が制約されています。国内上場REITsは、制度や慣行上、内部留保の蓄積が構造的に制限されています。減価償却費や資産売却益まで配当原資として活用する体系は、借入金返済および再投資原資の確保を困難にさせています。

上場REITsの資本増強プロセスは非効率的な側面があります。一般企業と異なり、新規資産の組み入れや既存借入金の返済などで即時の投資効果が見られますが、株主割当方式や発行価額算定の慣行のために、資産購入時点と資金調達時点との間に不一致が生じます。増資公表後に株価下落が繰り返される構造は、適時な資本調達を困難にし、市場性借入への依存度を高め、調達構造の不安定要因を累積させます。高い配当性向と資産規模拡大に連動する資産管理会社（AMC）の報酬体系は、REITsが財務安定性管理よりも短期配当維持と外延拡大に集中するように誘導しやすい傾向があります。

一部の上場REITsは、財務バッファーが弱まった状況下でも、有償増資の代金、未実現利益、借入などを活用して高い配当率を維持しました。韓国信用評価（KIS）は、内部留保余力を高める方向での制度整備を指摘しました。配当可能利益の算定式を合理化し、超過配当は一定指標の充足時に活用するか、資産売却益が自動的に流出せず、必要に応じて内部留保できるよう配慮すべきです。