900戸のアパート、入居者なく「閑散とした団地」…非首都圏の未販売在庫が深刻

900戸規模の大邱市達西区（テグシ・ダルソグ）のあるアパート団地が、入居者を見つけられず空きだらけの状態となっている。政府の税制優遇や韓国土地住宅公社（LH）による買い取り政策といった支援策にもかかわらず、首都圏外地域の売れ残りのアパート問題は依然として解決されていないことを示している。5月6日に訪れたこの団地は、900戸以上にもかかわらず人の気配を探すのが難しいほど静まり返っており、3月基準でこの地域には、竣工後も所有者のいないアパートが981戸に達していた。近隣の不動産業関係者は、売買の問い合わせが一件もないと明らかにした。

政府は昨年8月、「地方中心建設投資補強方案」を通じて、人口減少地域でのセカンドホーム購入時の税制支援、1軒持ちが首都圏外の竣工後未販売住宅購入時に住宅数算定から除外するなどの優遇措置を発表した。しかし、業界ではこうした対策が「悪質な未販売在庫」問題の解決に事実上効果を上げていないと評価している。政府はLH・HUG（住宅都市保証公社）を通じて賃貸住宅の買い取りにより、竣工後未販売物件の減少を推進中である。

2月基準で全国の竣工後未販売アパートは3万戸を超え、14年ぶりの最大値を記録した。昨年、企業構造調整リート（CRリート）を通じて未販売物件全体を買い取ったあるアパートが、半年以上にわたり約50戸の賃貸物件の入居者を見つけられなかった。施行会社は1年分の管理費支援、住宅ローン利子支援といった優遇策を打ち出したが、効果は見られなかった。当該アパートの施行会社関係者は、2年後に景気が回復すれば分譲転換を試みることができるだろうが、近隣に新築団地が多いため、分譲転換も容易ではないと見ている。二束三文での売却の可能性も懸念した。

政府は昨年、3000戸の買い取りを目標としたが、低い鑑定価格と厳格な審査問題により、LHとHUGによる実際の賃貸住宅買い取り物件は92戸にとどまった。7月施行予定の第3段階ストレスDSR（総負債元利金償還比率）規制も、地方市場に悪材料として作用する可能性があり、すでに萎縮した地方の買い控え心理をさらに冷え込ませるという分析が出ている。

単純な組織改編にとどまらず、実質的な「地方居住誘因」を作り出すべきだという意見がある。地方に実際に人口が流入し、雇用と産業が活性化して住宅需要が形成される構造を作ることが、地方不動産問題の根本的な解決策である。取得税減免や未販売物件の買い取りは一時的な解消策に過ぎず、根本的には地方を人が住みやすい場所にする政策を迅速に推進することが優先されなければならない。