江南の上昇後、郊外への需要移動が始まる

江南3区（江南・瑞草・松坡）と漢江沿いのアパート価格が上昇した後、住宅価格が相対的に低い郊外地域へ需要が移る「ギャップ埋め」現象が現れている。これは地域間で大きく開いていた価格差が縮まる流れである。

ギャップ埋めは3つの条件が重なったときに発生する。第1の条件は上位地域と下位地域の価格格差の拡大だ。核心地のアパートが短期間に数億ウォンずつ上昇すれば、融資を最大限受けても参入が難しい価格の壁が生まれ、需要者の関心は相対的に安い郊外へ向かう。第2は賃貸不安による実需の購入への転換である。賃貸物件が減り賃料が上昇すれば、賃貸で様子見していた無住宅者が購入を検討し始める。第3はこれを支える流動性と金融環境だ。融資規制は必須条件ではないが、人気地域や一定金額を超えるアパートの融資が制限されれば、融資を必要とする需要者が規制基準に満たない地域や住宅へ移動し、資金の流れる方向が変わる。

2006～2008年が代表的な事例だ。政府は2006年3月30日、投機地域内の6億ウォン超アパートに総負債返済比率（DTI）40%の規制を導入した。韓国不動産院のアパート売買価格指数によると、2007～2008年に江南圏のアパート価格は7.32%下落した一方、蘆原・道峰・冠岳などの郊外地域は平均30.74%上昇した。京畿道でも果川と盆唐が18.53%下落する中、議政府や一山などは平均26.45%上昇した。同じ時期、韓国銀行が金利を引き上げたものの、輸出好調により市中流動性は容易に減らなかった。コスピは2007年7月に史上初めて2000ポイントを突破し、株式型ファンドの設定額は1年で46兆ウォンから116兆ウォンへ150%超増加した。資金は融資が比較的容易な6億ウォン以下の地域へ流れた。

2020～2021年にも3つの条件が同時に満たされた。政府は2019年12・16対策で、ソウルの投機過熱区画における15億ウォン超アパートの住宅担保融資を禁止し、9億ウォン超アパートに強化されたLTVを適用した。韓国銀行は新型コロナウイルスに対応し、基準金利を史上最低の0.50%まで引き下げた。2020年7月には契約更新要求権制度と賃貸上限料制度が施行され、施行の前後で賃貸物件が減り賃料が上昇したことで、入居者の購入需要が現れた。様子見していた入居者が購入市場に飛び込み、いわゆる「パニックバイイング」が始まった。

不動産院によると、2020～2021年に水原・富川など京畿3グループは35.72%、河南・光明など京畿2グループは32.30%、議政府・一山など京畿郊外は28.41%上昇した。蘆原・道峰・冠岳も2018～2019年は4.84%の上昇にとどまったが、2020～2021年には12.33%上昇した。両時期とも市中流動性が豊富だったという共通点があった。資金が生まれた経路は異なったが、融資規制を回避して参入しやすい地域へ流れたという結果は同じだった。

過去2回の事例では、価格の上昇幅が小さいという理由だけで上昇の順番が続くことはなく、価格格差の拡大、賃貸不安、流動性が重なっていた。ギャップ埋めは2008年の世界金融危機と2022年の急激な利上げにより流れが変わり、終わった。

価格より先に取引量が動くため、郊外地域の取引量が急速に増えれば流動性が移動するシグナルとみなせる。融資規制が存在する場合、需要が集中する金額の基準線は2006年の6億ウォンと2019年の15億ウォンの水準だった。賃料が上昇して売買価格との差が縮まれば、マイホーム取得に踏み切る賃借人が増えることが示されている。現在、ソウルのアパート賃貸物件は減少傾向を示している。