2022年「ヴィラ王事件」以降、月賃料（家賃）取引の比率が増加

2022年の「ヴィラ王事件」は、少ない初期資本で多くのヴィラを買い集め、チョンセ（保証金）を詐取した大規模なチョンセ詐欺事件である。首都圏でヴィラ1,139棟を保有していた金氏が2022年10月に死亡したことで明るみに出た。チョンセ契約と売買契約を同時に進め、急速に資産を増やし、事前に手配した仲介業者などに裏金を与えながら詐欺行為を続けた。裏金を用意するため、チョンセ保証金を売買価格より高く設定したため、家を売っても保証金を返還できない、いわゆる「空っぽのチョンセ」（保証金が回収できない物件）が続出した。

政府はこのようなチョンセ詐欺を防ぐため、住宅都市保証公社（HUG）の保証加入基準を公示価格の140％から126％に強化した。チョンセ価格が公示価格の126％を超える場合は、保証加入自体を拒否するように規定を変更した。ヴィラ王事件当時、加害者がHUG保証加入の可能性を被害者を誘い込む手段として利用していたことから、関連規制が見直されたのである。

この事件以降、保証金なしで月賃料（家賃）のみを支払う取引方式の割合が高まる傾向が、国内の賃貸借市場で続いている。国土交通部（省）の集計によると、全国の住宅賃貸借取引における月賃料（家賃）の比率は、2021年の43.5％から、2022年が52％、2023年が54.9％、2024年が57.6％、2025年が63％と、毎年上昇した。非アパートの月賃料（家賃）比率は、同期間に2021年の48.5％から2025年には76.4％へと急騰し、アパートは38％から48.3％へと増加幅は相対的に緩やかだった。ヴィラ（集合住宅）の売買市場も冷え込み、ソウル市によると、2022年12月のソウル市におけるヴィラ売買取引量は1,282件で、前年同月の3,379件に比べ62％減少した。

このような流れの背景には、賃借人（借り手）と賃貸人（貸し手）双方の計算方法の変化が同時に作用している。賃借人は、保証金を返還してもらえないリスクを懸念して月賃料（家賃）を好むようになり、賃貸人はチョンセ返還保証の加入基準強化により、一部のチョンセ物件を月賃料（家賃）物件に転換した。ハナ証券のキム・スンジュンアナリストは、「2月のマンションの月賃料・チョンセ取引で月賃料（家賃）が50.5％を占め、賃貸借市場でチョンセよりも月賃料（家賃）取引が多くなった」とし、「家計債務の緩和と融資健全性改善を理由に政府が融資を締め付け、チョンセ詐欺への懸念が社会的に広がるにつれて、月賃料（家賃）契約が増加している」と分析した。