漢江ベルト物件消化率36.9% vs 江南圏16.6%…市場の温度差鮮明

ソウル市のアパート物件が地域別に消化される速度が大きく異なっている。譲渡所得税負担が軽減される政策の終了期限が近づくにつれて、実需層が集まる漢江沿いの地域のアパートでは、緊急物件がすぐに売れている。一方、江南圏では各種規制により、ほとんど取引が行われていない状況だ。

不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、4月28日基準でソウル市のアパート売買物件は7万2699件と集計された。これは3月第3週の8万80件という記録から6週連続で減少した数値で、約1ヶ月で全体の物件の9.22%が市場で消化されたか回収された。

物件減少傾向は主に郊外および中間価格帯の地域で顕著だった。中浪区（-16.9%）、蘆原・江北区（-13.4%）、九老区（-12.9%）、銅雀区（-11.5%）、城東区（-11.1%）などで2桁の減少率を記録した。これは、賃貸住宅不足に疲れた新婚夫婦や生涯初購入層が6億〜10億ウォン台の緊急物件を中心に購入に乗り出した結果として現れた。

土地取引許可区域指定、融資制限、実居住義務などの複合的な規制が作用した江南圏では、ほとんど取引が行われない「取引の断崖」状況が続き、物件が積み上がる需給不一致が深刻化した。地域別の買い控えの差は、物件吸収率でさらに明確に表れる。国土交通部の実質取引価格とアシルデータを総合した3月基準で、城東・麻浦・永登浦・銅雀・陽川など漢江ベルトに属する7つの区の物件吸収率は36.9%だった。これは、江南・瑞草・松坡・龍山などの中核4区の物件吸収率16.6%の2.2倍に相当する。

地域別の市場の二極化は、価格帯と規制の違いに起因すると分析されている。漢江ベルトの主要団地の中心価格が10億〜13億ウォン台で形成されており、融資規制の影響が相対的に少ない一方、30億〜40億ウォン台に達する江南圏は、資金調達力のある一部の需要層のみがアクセス可能な構造となっている。実居住義務まで加わったことで、購入参入のハードルが高くなった。

物件消化速度を示す在庫回転率も同様の傾向を示した。3月基準で漢江ベルトの在庫回転率は7.22%で、中核4区の2.31%よりも3.1倍高かった。これは、漢江ベルトが物件が急速に取引される「循環市場」へと再編されていることを示唆している。江南圏は、物件が積み上がる「停滞市場」の特性を示した。江南圏は、取引不振にもかかわらず、価格の下落幅は限定的な様子を見せた。一部の団地を中心に小幅な反騰の兆しが見られたが、取引量は少ないものの、価格はこの水準を維持しようとする流れが続いた。