ソウル、マンションの家賃歴代最高 売り値は下落

3月のソウルマンションの家賃が8ヶ月連続で上昇し、関連統計調査開始以来、最高値を記録した。ソウル市は韓国不動産院の調査に基づき、この内容を22日に発表した。3月のソウルマンション家賃実質取引指数は、前月比1.36%上昇しており、これは2014年に関連統計の集計が始まって以来、最も高い数値となる。地域別では、漢江以北地域が家賃上昇を主導し、龍山（ヨンサン）、鍾路（チョンノ）、中区（チュング）など一部の都心部を除いたソウル全域で価格が上昇した。特に、蘆原（ノウォン）、道峰（トボン）、江北（カンブク）区などがある東北部（2.14%）と、麻浦（マポ）、西大門（ソデムン）、恩平（ウンピョン）区の西北部（1.24%）の上昇率が顕著だった。家賃負担に耐えられなくなった借家人が、相対的に価格の低い郊外地域の中低価格マンションに移動した結果だ。東南部（1.08%）と西南部（1.05%）も上昇傾向を見せたが、東北部と西北部に比べて上昇幅は相対的に小さかった。

これとは対照的に、売買市場は低迷局面を見せた。3月のソウルマンション売買実質取引価格指数は、前月比0.28%下落した。ソウルマンション価格が下落に転じたのは、昨年8月以来、7ヶ月ぶりだ。このような市場の流れの変化は、政府の「5月9日多住宅者譲渡税加算課税猶予終了」措置の予告が影響した。保有税と譲渡税の加算課税の圧力を避けようとする多住宅者や高額住宅保有者が、処分手続きの期限が迫る中で価格を下げた緊急売却物件を出し、この物件を中心に取引が成立したことで、全体の指数を引き下げた。打撃は、資産家が多く集まる江南（カンナム）圏と大型平型で集中的に現れた。高額マンションが多い東南部地域の売買指数は3.10%下落し、下落相場を主導した。都心部（-0.46%）と西北部（-0.09%）も下落傾向を続けた。専用面積85～135㎡の中大型（-2.48%）と135㎡超の大型（-1.98%）の落ち込みが顕著だった。税制加算課税猶予の恩恵を狙った需要と、多住宅者の利益確定売りが複合的に作用した結果だった。

資産家が物件を整理する間、市場の主導権は「実需者」に移った。3月の取引価格別分析結果によると、15億ウォン以下のマンション取引比率が80.8%と絶対多数を占めた。現在、金融機関の住宅担保ローンが15億ウォン以下のマンションに限り最大6億ウォンまで制限されている状況で、投資需要は大幅に萎縮した一方、借金をして家を購入できるぎりぎりのラインにかかる実需取引のみが続いていることを示唆している。中低価格マンションが多い蘆原区が888件の取引量でソウル全体1位を記録し、江西区（カンソグ）、城北区（ソンブクグ）、九老区（クログ）の順に取引が多かった点がこれを裏付けている。

一方、「節税の最終便」に乗るための緊急売却物件の取引総量自体は増加したと集計された。4月のソウルマンション売買取引量は6,851件で、前月比25.1%急増した。規制地域である江南区の4月の取引量（278件）は、前月（166件）比67.5%急増しており、広津区（クァンジング）（66.1%）、城東区（ソンドング）(58.3%)、銅雀区（トンジャクグ）(40.9%)、松坡区（ソンパグ）(34.1%)などの主要地域の取引量も一斉に増加した。これは、譲渡税加算課税猶予終了前の取引が活発だったことを示している。