政府、2030年までに非アパート11万戸の供給を推進

政府は2030年までに首都圏に非アパート11万戸を新たに供給する方案を推進する。賃貸料の上昇と都心住宅不足の懸念に対応するため、都市型生活住宅の建設基準を緩和し、空室となっている商業施設やオフィスを住居空間に転換することを拡大することに重点を置く。これにより、戸数、階数、駐車基準を柔軟に適用し、金融支援を増やして民間建設業者がより多くの住宅を建設するよう奨励する計画だ。

政府は都市型生活住宅供給の正常化を核心課題とし、2030年までに7万7000戸の供給を目標とする。都市型生活住宅は都心の余剰地を活用して迅速な供給が可能であり、若者・1～2人世帯の需要が高いが、最近の工事費上昇、PF市場の硬直、賃貸詐欺の余波などで供給量が年間5000戸水準に減少した。今回の対策では、戸数制限を緩和し、準住居・商業・工業地域では最大500戸、駅周辺地域では最大700戸までの供給を許可する。階数制限は既存の5階から最大6階へ、日照権基準も緩和して事業性を高める。駐車場規制も地方自治体の条例に基づき最大70％まで緩和できるよう、ロボット駐車場およびオートバレーシステム導入を許可する。半径300m以内に類似施設がある場合、住民共同施設設置義務を免除して事業負担を軽減する。

さらに、都心内の空室商業施設やオフィス、知識産業センターなどを住居用へ転換する事業も大幅に拡大し、2030年までに3万3000戸以上の供給を目標とする。空室オフィスや商業施設をオフィステルや1.5ルーム形式の「プレミアムワンルーム」に転換する事業を積極的に支援する。一般工業地域内の空室知識産業センターは来年まで時限的にオフィステルへの転換を許可し、従来は寄宿舎や考試院への転換のみ可能だったが、今後オフィステルとしても活用できるようになる。準住居への転換時に駐車場の追加確保義務も時限的に免除される。韓国土地住宅公社（LH）は今年、空室商業用建物2000戸規模の住居用リモデル事業に着手する。知識産業センター寄宿舎の入居資格も、該当企業従業者以外に近隣の従業者まで拡大して規制を緩和する。

政府は非アパート事業に対する金融支援も強化する。都市型生活住宅事業者の融資限度を既存の世帯当たり7000万ウォンから最大1億1000万～1億2000万ウォンに拡大し、金利も3.4～3.6％水準に引き下げる。既存の公共事業にのみ支援されていた専有面積60～85㎡規模の都市型生活住宅基金融資を民間事業者まで拡大適用する。空室商業施設・オフィスのリモデル事業には、別途の基金融資と準住居モーゲージ保証が新設される。住宅都市保証公社（HUG）のPF保証および分譲保証商品を首都圏非アパート専用の特例商品に拡大改編し、事業初期の資金調達負担を軽減して民間の供給を活性化する。

政府は非アパート供給拡大と同時に、既に承認されたものの工事が中断された首都圏事業場10万戸の正常化作業も進める。首都圏規制地域で許可後、着工に至っていない物件は約32万3000戸で、このうち約10万戸が1年以上着工が遅延している。このうち9万4000戸がアパート事業場である。国土部は韓国住宅協会など関連協会と共に「現場の困難解消支援センター」を設置し、金融、工事費、許可などの問題を常時点検し、事業場ごとのオーダーメイド支援を提供する。

市場では、今回の供給拡大効果について懐疑的な見方も存在する。賃貸難緩和のために非アパート供給拡大は必要だが、民間が積極的に参加するには市場の不信を解消し、需要回復につながる追加政策が伴わなければならないという指摘だ。非アパートの需要自体が依然として低迷している状況で、単純な規制緩和だけでは限界があるという分析だ。政府は今回の対策が首都圏の賃貸難緩和と住宅供給不足解消に寄与すると示しているが、実際の市場の反応と需要回復の可否は今後見守る必要がある。