建設工事費の高騰、住宅供給難の現実化への懸念

工事費の上昇とプロジェクトファイナンシング（PF）市場の逼迫が長期化し、民間住宅供給の基盤が弱まっている。許認可・着工・竣工などの供給先行指標が悪化し、業界では現在の供給縮小が2〜3年後に深刻な住宅供給不足につながりかねないという懸念が高まっている。

建設資材価格が大幅に上昇し、工事費の負担を増大させている。2023年4月の建設工事費指数は、2023年4月（※原文ママ、2023年4月比での上昇率を指すと推測）から4.44%上昇した。アスコン・アスファルト製品の価格は前月比28.83%急騰し、レミコンは4.08%、建築用金属製品は3.91%上昇した。制度が実際の原価上昇分を十分に反映できず事業性が悪化するため、施行者と施工者間の工事費増額を巡る対立が頻発しており、一部では着工遅延や施工者の受注辞退につながっている。

プロジェクトファイナンシング（PF）市場の逼迫により、高金利と景気鈍化の中で金融機関が不動産への不確実性を懸念して審査を強化し、事業資金の調達が困難になっている。ブリッジローンの満期延長に失敗し、事業が座礁の危機に瀕している現場もある。

全国の未販売住宅は2024年4月末時点で6万5179戸である。竣工後未販売の物件の約80%は首都圏以外に集中しており、地方建設会社の財務負担を増大させている。

2024年1〜4月の全国住宅許認可件数は7万9371戸と集計された。これは昨年同期比で11.8%減少した数値だ。特に、同期間のソウル市の許認可件数は1万2760戸で24.0%減少し、供給縮小への懸念を高めている。後行指標である竣工実績はさらに深刻だ。2024年1〜4月の全国住宅竣工件数は7万5230戸で、昨年同期比45.9%急減した。首都圏の竣工件数は41.0%減少し、ソウル市は41.3%減少した。実際に居住可能な物件が半数近く減少しており、今後の賃貸・売買市場に影響を与える可能性がある。

政府は工事費負担の緩和のため、標準市場単価と標準積算基準の現実化、発注者直接 지급제（※発注者による直接支払い制度）の拡大、老朽化した設備の安全管理強化などの制度改善を推進する。業界からは、より根本的な金融支援と事業性改善策の併用が必要だという主張が出ている。

現在の供給指標の悪化が単なる景気調整を超え、将来の供給不足の前兆となりうるという警告がある。許認可・着工の減少は通常2〜3年後の竣工物件減少につながるため、現在の縮小された供給環境が続けば、将来的に賃貸・売買価格の上昇や住宅市場の不安定要因となりうる。大韓建設政策研究院の研究委員は、工事費、PF、未販売・竣工物件がそれぞれ別々に動いているように見えても、実際には時差を置いて一列に繋がっていると説明した。そして、今のように許認可・着工が減少する状況で、工事費・資金・労務リスクまで放置すれば、数年後に供給不足と市場の不安定化につながりかねないと付け加えた。