ソウルのアパート価格、所得の半分が消える

ソウルでアパートを購入するには、給与の半分近くをローン返済に充てなければならないことが分かった。マイホーム購入にかかる負担を数値化した「住宅購入負担指数」が、韓国住宅金融公社の調査で今年第2四半期、ソウル基準で185.3を記録し、第1四半期より6ポイント上昇して、2022年末以降3年6カ月ぶりに最高となった。

住宅購入負担指数は、中間所得世帯が標準ローンで中間価格の住宅を購入する際に負担する元利返済の負担を示す指標だ。HFは、住宅価格の47.9%を借り入れて20年元利均等返済する条件を想定しており、適正な返済負担は所得の25.7%としている。ソウルの185.3を所得比率に換算すると、実際の元利返済額は47.6%に達する。第1四半期の46.1%からわずか3カ月で1.5ポイント拡大した数値だ。

平米が大きくなるほど負担の規模が大きくなるにつれ、負担の増加幅もさらに大きかった。専用60㎡以下は指数が116.9から124.3へ、60~85㎡は187.1から191.5へとそれぞれ上昇した。所得に対する元利返済の負担はそれぞれ31.9%、49.2%だ。国民平米と呼ばれる専用84㎡を含む60~85㎡の帯域では、所得の半分を返済に充てることになる。専用85~135㎡は265.1から270.2に上昇し、所得の69.4%を元利返済に回さなければならない水準となった。135㎡超のみ514.6から513.4へと小幅に下落した。

負担の急増には、住宅価格だけでなく金利も重なった。今年第2四半期、中東発の地政学的不安などにより金融債金利が急騰し、住宅担保ローン金利も同時に上昇。上昇傾向を続けるソウルの住宅価格と相まって、マイホーム購入コストが膨らんだと解釈される。

地域間の格差も広がった。全国指数は61.8で、第1四半期(61.5)より0.3ポイント上昇し、昨年第3四半期(59.6)以降3四半期連続の上昇となったが、上昇したのは首都圏に集中した。仁川は65.6から66.8へ、京畿は81.1から81.2へとそれぞれ上昇した。一方、釜山は61.3から60.7へ、大田は60.5から59.9へ、大邱は54.9から54.4へと下落し、光州・蔚山と江原・忠清・全羅・慶尚圏の大部分も下落傾向を示した。

ソウルの住宅購入負担が地方よりも速く拡大しているのは、住宅価格格差の拡大により住宅需要が首都圏に集中しているためと分析されている。