住宅債券入札制導入を議論、分譲価格上限制の改編必要性を提起

高い市場利益を得る「ロト（宝くじ）のような抽選」現象を緩和するため、過去2度導入された後に廃止された住宅債券入札制が再び議論のテーブルに上がりました。安泰準（アン・テジュン）共に民主党議員は、分譲価格上限制が適用されるマンションの当選者に国民住宅債券の購入を義務付ける内容の住宅法改正案を代表発議しました。これは、分譲価格上限制が適用される物件に当選して得られる市場利益の一部を、債券購入による損失という形で公共が回収しようとする趣旨です。改正案は、民間住宅の分譲価格が周辺の時価より低い場合、義務的に購入しなければならない債券金額もそれに合わせて引き下げ、公共の回収範囲を周辺時価水準に制限するという安全装置を設けました。

20数年前に初めて導入されたものの、副作用により廃止された後、2006年に板橋（パンギョ）新都市の分譲当時、抽選への応募集中を懸念した政府が、専有面積85㎡を超える中・大型世帯を対象に再導入しました。当時は、分譲価格と債券購入による損失額を合わせた金額が周辺時価の90%になるよう上限を設定し、初の導入時との差別化を図りました。しかし、2008年の世界金融危機で不動産価格が暴落すると、分譲価格と債券損失額の合計が時価を上回る逆転現象が発生し、結局2013年に再び廃止されました。

専門家らは、債券回収方式の限界を指摘し、分譲価格上限制制度自体を見直すべきだと主張しました。キム・ヒョソンKB国民銀行不動産主席専門委員は、「住宅を持たない低所得者層も追加で債券を購入しなければならない負担があり、抽選需要自体を萎縮させる側面もある」と述べました。氏は、「分譲価格上限制は、過去に人口が増加し、ほとんどの住宅が時間差を置いて上昇していたため有効だったが、最近は地域差が非常に大きいため、長期的には役割を果たしておらず、その制度自体を見直す必要がある」と指摘しました。

海外の代替案として、シンガポールの土地賃貸方式や、米国・英国の持分共有住宅が挙げられます。シンガポールの公共住宅は、国家が土地所有権を維持したまま、個人に99年間の使用権を付与する構造です。米国は、公共補助金の支給や民間投資家の持分共有参加を通じて住宅購入資金の負担を軽減する代わりに、転売制限で投機を防ぎ、価格上昇の利益を共有する方式を採用しています。ただし、海外モデルをそのまま国内に移植するのは容易ではないという見方が優勢です。シンガポールでは、2軒目の住宅購入から売買価格の20%に達する追加購入者印紙税が賦課されます。キム委員は、「シンガポールの住宅政策が成功した理由は、公共主導の供給方式が継続して行われたためだ」とし、「国内はほとんどが私有財産であり、家賃の安い地域では持分共有も好まれない可能性が高く、現実的に困難だ」と述べました。