非居住の1世帯 owner課税緩和を検討…江南の住宅価格上昇トレンドが停滞
政府与党が「8・3不動産税制改正案」の核心だった「非居住1世帯 ownerへの課税」を発表から3週間で見直すことになると、投資心理が冷え込み、江南のマンション価格で続いていた上昇トレンドが止まりました。
25日、政府と政治圏によると、政府と企画財政部は先月23日の高位党政協議会の結果を反映し、非居住1世帯 ownerの税制改正案を再検討中です。8・3不動産税制改正案の核心である「非居住1世帯 ownerの課税強化」案を発表から3週間で修正する方向です。政府の原案は、実居住1世帯 ownerの総合不動産税（保有税）の基礎控除を12億ウォンから14億ウォンに引き上げる一方、非居住1世帯 ownerは9億ウォンに引き下げ、税負担上限を150%から200%に拡大する内容でした。譲渡税の長期保有特別控除についても2029年から保有期間控除を廃止する案が盛り込まれていました。
与党は総合不動産税の差別化自体を見直し、避けられない非居住の理由を広く認めるよう要求しました。これにより、非居住者の基礎控除を現行の12億ウォン水準に戻す案から、実居住者と同じ14億ウォンまで引き上げる折衷案まで議論されています。政府は来月1日の国務会議に修正案を上程し、3日に国会に提出する案を検討中です。修正案は国会提出後、企画財政委員会税制小委員会の審査を経て最終確定されます。調整対象には公正市場価格比率、税負担上限、譲渡税長期居住控除などが含まれています。
税制案の発表後、一部の団地では値崩れが見られました。レミアン大冶ペレス（Raemian Daechi Palace）34坪タイプは入居者がいる状態で42億ウォンまで下がった物件が出現し、銀馬アパート（Eunma Apartment）31坪タイプも2ヶ月前の34〜35億ウォンから31億ウォンに調整されました。売買取引は減少した一方、チュンセ（権利金付き賃貸）は強勢を示しています。
数字でも売買とチュンセの明暗が確認できます。不動産ビッグデータ企業のアシル（Asil）によると、8月3日から25日までのソウルアパートの売買物件は6万409件から6万5907件へ5498件（9.1%）増加しましたが、このうち江南3区の増加分（2683件）だけでソウル全体の48.8%を占めました。同期間中、チュンセ物件は2万800件から2万88件へ3.4%減少し、松坡区13.2%、瑞草区7.2%減少など、売買が増えた地域ほどチュンセはより早く枯渇する相反する様相を示しました。1年前と比較するとソウルのチュンセ物件は13.4%減少し、供給不足が顕著です。
チュンセの供給が減ると、価格上昇トレンドが続いています。韓国不動産院によると、ソウルアパートのチュンセ価格は税制案発表後の2週間で累積0.39%上昇しました。売買市場ではKB不動産基準で今月のソウルアパート平均売買価格が16億739万ウォンと集計されました。ただし、江南・瑞草区は2週連続で下落した一方、城北・中浪・西大門区などは上昇基調を続け、地域による差が現れました。
ハム・ヨンジン（Ham Young-jin）ウリ銀行不動産リサーチラボ長は「居住していないという理由だけで1世帯 ownerを実需（ニーズ）ではないと判断することは酷だという市場の世論が反映されたもの」と述べ、「居住と非居住を完全に同じにするという意味よりも、避けられない非居住者の課税例外の範囲を広げてあげるという趣旨と見るべきだ」と話しました。続いて「非居住者の居住認定範囲が広がれば、税負担を避けて直接入居することにより賃貸物件が減るという副作用がかなり緩和されるだろう」と説明しました。コ・ジュンソク（Go Jun-seok）延世大学経営経営専門大学院兼任教授は「非居住者を一律に投機的需要と見なすこと自体が過度な一般化だ」としつつも、「例外を増やしても別の例外が生まれ、居住中心課税と善意の救済を同時に満たすのは容易ではない」と指摘しました。
