1人世帯の2か月賃貸、申告方法はそれぞれ別

まず確認すること:自分は貸し手か、借り手か

同じ「2か所の月賃貸」でも申告経路はまったく異なる

異なる地域2か所で月賃貸契約を結ぶ1人世帯でも、貸し手か借り手かによって税務申告の方法が大きく分かれる。貸し手は住宅賃貸所得を事業所得として分類し、毎年5月に総合所得税として申告する必要があり、借り手は別途申告なしに年末調整で月賃借税額控除を受ける仕組みだ。両者は手続き、時期、提出書類、税率まですべて異なるため、まず自分のタイプを見極めなければならない。

税法改正が進行中の時点であることも考慮すべき

本情報は2025年1月時点の一般的な内容であり、特に必要経費関連の要件は2025~2026年にかけて変更されている。申告前に国税庁相談(電話126)、ホームテックス、税理士を通じて最新の数値と要件を確認するプロセスが不可欠だ。

ケースA — 2軒を貸す貸し手:住宅賃貸所得の申告

事業所得として合算し、毎年5月に申告する

住宅賃貸所得は事業所得として分類され、総合所得税に合算して申告する。申告期間は毎年5月1日から5月31日までで、前年の所得分が対象となる。ホームテックスにアクセスし、税金申告メニューから総合所得税を選択すれば電子申告が可能だ。

手続きは3段階に整理される。まず賃貸開始後20日以内に区市町村役場または住民センターで賃貸事業者登録を済ませる必要があり、地域が異なる2か所なので、各自治体に1件ずつ計2件の登録が必要だ。続いて翌年3月10日までに賃貸業の年末調整電子申告を行い、5月31日までに総合所得税を申告すればよい。この際、業種コードは住宅賃貸業(611001)を使用し、地域が異なる2軒はそれぞれ別の事業所として入力し、事業所コードを2つ生成しなければならない。幸い、住宅賃貸は付加価値税の免除対象であり、付加価値税の申告負担はない。

分離課税と総合課税、計算を変えながら比較せよ

課税方式は申告時に選択できる。分離課税は住宅数の累計で2軒以下の場合に適用され、必要経費控除前の賃貸所得2億ウォン以下の区間に14%の税率が適用される。この税率は2025年から従来の9%から14%に引き上げられた。総合課税は賃貸住宅数の制限なく総合所得の累進税率6~45%が適用される基本方式だ。

注意すべき点が一つある。2025年から分離課税の要件が強化され、地域別1世帯1住宅、2軒以下、実際居住要件などが適用される方向で改正が推進または施行されたという点だ。税理士の助言によれば、2軒の賃貸では分離課税(14%)が有利なケースが多いが、要件強化後は実際居住・地域要件の検討が必須だという。少額賃貸、すなわち年間賃貸収入2,000万ウォン以下であれば基本控除のみで実質的な課税負担が軽減される。

必要経費率と実際の計算例

賃貸収入から一括控除する必要経費率は住宅数によって異なる。2軒の場合、基本控除率は63%、関連証憑の提出時には68%が適用される。実際に計算してみると、地域Aで月50万ウォン、地域Bで月60万ウォンを受け取る場合、年間賃貸収入は1,320万ウォン((50万+60万)×12)となる。63%を経費として控除すると831万6,000ウォン、課税標準は約488万4,000ウォンとなり、ここから総合所得の基本控除150万ウォンを引くと約338万ウォンに対して課税されることになる。所得が少ないからと油断できる水準ではない計算だ。

申告時に準備する書類と口座管理の原則

準備書類としては、総合所得税確定申告書、事業用設備目録、事業所の賃貸借契約書などが必要だ。賃貸事業者登録の有無と必要経費率の適用有無により、要求される書類と経費の認定範囲が異なる。賃貸収入は名義と口座の一致性を維持すべきであり、名義を借りたり口座を貸したりする場合、名義貸し関連の法令違反の恐れがある。

ケースB — 2軒で暮らす借り手:月賃借税額控除

年末調整で処理し、最大99万ウォンの還元が可能

借り手は住宅賃貸所得の申告対象ではない。代わりに年末調整で月賃借税額控除を受けるが、2024年帰属を基準に総給与7,000万ウォン以下の労働者が対象となる。控除額は月賃支払額の12%で、年間750万ウォンを上限に、最大99万ウォンまで税額控除を受けることができる。ただし2025年課税期間から限度額と給与基準が変更される可能性があるため確認が必要だ。

申告手続きは簡単だ。ホームテックスの年末調整簡素化サービスで月賃支払い内訳が自動的に照会され、これを選択して控除を申請すればよい。簡素化サービスに内訳が表示されない場合は、貸し手の確認書や契約書で手動による控除申請が可能だ。

2軒目の住宅は控除から外れる可能性がある

重要な制約がある。月賃借税額控除は無住宅世帯構成員の1世帯1住宅要件を前提としているため、2か所を同時に契約していた場合、1か所のみ認められるか、まったく認められない可能性がある。2軒目の住宅は税額控除の対象から除外される可能性が高い。また、貸し手が賃貸所得を漏れ申告すると、借り手の控除も認められない場合があるため、貸し手の誠実な申告の有無が間接的に自分の還付に影響を与えるという点も覚えておく必要がある。

申告実務チェックリスト:見落としやすいポイント

証憑は契約時点から積み上げておく

貸し手は賃貸借契約書と賃貸料の収納内訳を、借り手は送金確認証と月賃支払い内訳をそれぞれ保管すべきだ。特に貸し手は、賃貸料を値下げして返還額が発生した場合にその金額を所得から控除処理できるという2025年の改正事項も反映の対象となる。地方税の面では、地域2か所のそれぞれに財産税と地方所得税が課され、総合不動産税は2軒の合算基準で判断される。

参考基準と最終確認のチャネル

税務実務では、世帯人員別の最低生計費と差し押さえ禁止債権の規定(住宅賃貸借保護法第8条第3項、第8条の2)が参考基準として活用される。1人世帯の最低生計費は約105万ウォン(1,054,316ウォン)水準だ。結局、同じ「2か所の月賃貸」でも貸し手と借り手の申告経路は別であり、まず自分のタイプを見極めたうえで、改正される要件を国税庁(126)とホームテックスで最終確認してから申告することが最も確実な方法だ。