국내 상장 리츠 25개로 늘어 총자산 28조 원 돌파

국내 상장 리츠(부동산 투자 회사) 시장 규모가 빠르게 커졌다. 2019년 7개였던 상장 리츠는 2025년 25개로 늘었으며, 총 운용 자산은 28조 원을 넘어섰다. 리츠는 투자자들이 쉽게 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대료 등의 수익을 배당받도록 돕는 회사다.

정부의 리츠 활성화 정책과 우호적인 금융 환경을 바탕으로 대기업·금융계열 자산운용사, 신탁사 등의 참여가 증가하며 시장 저변이 확대되었다. 투자 대상은 국내 오피스 중심에서 물류, 리테일, 호텔, 해외 오피스 등으로 다변화되었다. 한국신용평가(KIS) 분석에 따르면 2023년부터 시중 금리 상승의 영향으로 상장 리츠의 EBITDA(이자, 세금, 감가상각비 차감 전 영업이익) 대비 금융비용 비율은 2배 수준으로 하락했다. 이는 보유 자산에서 발생하는 현금 흐름 변화는 크지 않은 가운데, 저금리 시기에 조달했던 차입 부채의 리파이낸싱 과정에서 금리 부담이 빠르게 커졌기 때문이다. EBITDA/금융비용 지표는 기업이 영업활동으로 벌어들인 현금 창출능력이 실제 지불해야 할 이자 비용의 몇 배인지를 나타낸다.

재무 완충력 또한 낮아졌다. 배당을 통한 자금 유출이 지속되면서 현금흐름이 내부에 충분히 유보되지 못했고, 주가 약세로 유상증자를 통한 자본 확충 기능도 약화되었다. 유상증자에 대한 시장의 부정적 인식이 이어지면서 재무 완충력 회복을 제약했다. 국내 상장 리츠는 제도 및 관행상 내부 유보 축적이 구조적으로 제한된다. 감가상각비와 자산 매각 차익까지 배당 재원으로 활용하는 체계는 차입금 상환 및 재투자 재원 확보를 어렵게 만든다.

상장 리츠의 자본 확충 과정은 비효율적인 측면이 있다. 일반 기업과 달리 신규 자산 편입, 기존 차입금 상환 등으로 즉시 투자 효과가 나타나지만, 주주 배정 방식과 발행가액 산정 관행 때문에 자산 매입 시점과 자금 조달 시점 간 불일치가 발생한다. 증자 공시 후 주가 하락이 반복되는 구조는 적기 자본 조달을 어렵게 하고 시장성 차입 의존도를 높여 조달 구조의 불안 요인을 누적시킨다. 높은 배당 성향과 자산 규모 확대에 연동되는 자산관리회사(AMC) 보수 체계는 리츠가 재무 안정성 관리보다 단기 배당 유지와 외형 확장에 집중하도록 유도하기 쉽다. 일부 상장 리츠는 재무 완충력이 약화된 상황에서도 유상증자 대금, 미실현 이익, 차입 등을 활용해 높은 배당률을 유지했다.

한국신용평가(KIS)는 내부 유보 여력을 높이는 방향의 제도 정비를 지적했다. 배당 가능 이익 산식을 합리화하여 초과 배당은 일정 지표 충족 시 활용하거나, 자산 매각 차익이 자동으로 유출되지 않고 필요시 내부 유보될 수 있도록 해야 한다.

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