서울 경매 아파트 4개월째 감정가 뚫고 낙찰…부산·울산은 20% 할인
법원 경매는 싸게 사는 곳이라는 상식이 서울에서 무너졌다. 지난 7월 서울에서 낙찰된 아파트는 평균적으로 법원이 정한 기준가격(감정가)의 101.0%에 팔렸다. 할인은커녕 1% 더 주고 산 것이다. 이는 4월부터 4개월 연속 100%를 넘은 것이다(지지옥션 7월 경매동향보고서).
감정가보다 5억 더 쓴 40명
상징적인 사례는 서울 송파구 문정동 문정시영 전용 46㎡다. 감정가 8억원으로 경매가 시작됐지만 7월 입찰에 40명이 몰렸고 최종 낙찰가는 13억1,200만원 — 감정가의 164%다. 다만 같은 단지 같은 면적이 한 달 전 13억7,000만원에 거래됐으니 낙찰자는 시세보다 5,800만원 싸게 산 셈이다. 문제는 감정가가 2023년 매겨진 낡은 가격이라는 것. 서울은 이런 '될 집'에 돈이 몰리고 있다.
왜 서울만 뜨거운가
7월 서울 경매 낙찰가율 상위 10건 중 7건이 전용 60㎡ 이하 소형 아파트였다. 대출 한도가 상대적으로 넉넉한 15억원 이하 주택에 재건축·리모델링 기대감이 겹친 물건이다. 경매로 사면 토지거래허가구역의 실거주 의무도 피할 수 있다. 반대로 응찰자 수는 6.1명으로 전월(7.2명)보다 줄었다. 시장 전체가 과열이라기보다 우량 물건에만 돈이 집중되는 양상이다.
지방은 정반대
같은 달 부산(78.8%)과 울산(78.7%)은 기준가격의 80%도 안 되는 가격에 낙찰됐다. 울산은 한 달 새 16%포인트나 폭락했다. 전국 아파트 낙찰가율 평균은 85.4%로 1년 4개월 만에 최저다. 서울과 지방의 경매시장이 완전히 갈라진 것이다. 결국 경매의 할인은 이제 지방에서만 찾을 수 있고, 서울에서는 오히려 시세를 좇는 시장이 된 셈이다.
분석 근거: 지지옥션 '2026년 7월 경매동향보고서', 연합인포맥스(2026.8.6), 매경이코노미(2026.8.19호). 공개 데이터·보도에 근거한 분석입니다.
