李在明（イ・ジェミョン）政権、不動産政策の切り札に供給拡大と税制改革

供給拡大と税制改革の岐路、李在明（イ・ジェミョン）政権の不動産政策の切り札と市場への波及効果

2026年8月7日午後2時、李在明（イ・ジェミョン）大統領は、不動産政策の点検を目的とした第2回非公開会議を青瓦台（チョンワデ：大統領府）で主宰した。先月3日の南米歴訪から帰国後、7時間30分に及ぶマラソン討論を行ってからわずか4日での召集であり、住宅市場の安定に向けた政府の切迫した姿勢を反映している。金容範（キム・ヨンボム）政策室長が前日、関係官庁の室長級会議で調整した供給予定地や供給量、供給期間の短縮など、具体的な実行案がこの日の議題に上った。政府は、住宅供給のための利用可能な物件を最大限確保するよう大統領から指示を受けており、首都圏の核心地域での新規택지（宅地）開発や、再開発事業の規制緩和を含む総合対策の発表を目前に控えている。

李在明（イ・ジェミョン）政権の不動産政策の基本方針は、「実居住者の保護」と「市場への供給拡大」という二つの軸で要約される。大統領は6日、法務部（法務省）や行政安全部（行政安全省）の業務報告など、様々な機会を通じて、「良い意図で始めた政策であっても、国民が効果を実感できなかったり、むしろ生活に被害を与えたりするのであれば、やらない方がましである」と強調し、政策の実効性を最優先価値として掲げた。特に、極端な気候や猛暑の中で、庶民の住居の安全網が脅かされている現実を指摘し、利用可能な資源を総動員して国民の生命と安全を守ることに全力を尽くすよう指示した。これは、不動産政策が単なる経済指標の管理にとどまらず、国民生活の安定の核心的な原動力であることを示唆する発言と解釈される。

税制改正案を巡る与野党の対立とソウル地域区議員たちの危機感

政府が発表した不動産税制改正案は、政界と市場に少なくない波紋を呼んでいる。改正案の核心は、実居住の有無による税負担の差別化である。実居住の1戸建て所有者については、総合不動産税の基本控除額を現行の公示地価12億ウォンから14億ウォンに引き上げ、税負担を大幅に軽減した。時価で約20億ウォン相当のマンションを保有する実居住者は、税負担が約30万ウォン水準に軽減される効果を得られる。一方、非居住の1戸建て所有者の基本控除額は9億ウォンに維持または縮小され、同じ価格帯のマンションであっても、居住の有無によって税負担が200万ウォン以上増加する構造となっている。

共に民主党（共に民主党）ソウル市党所属の議員たちは、このような税負担の格差が最大7倍まで広がる可能性に注目し、緊急懇談会を開催した。漢江（ハンガン）ベルトなどソウル市内の主要地域区を抱える議員たちは、非居住1戸建て所有者に対する懲罰的な課税が中間層の反発を招きかねないと懸念している。「このままではソウルを全て奪われてしまう」という危機感が党内で広がる中、実居住認定要件の緩和や課税標準の再検討を求める声が高まっている状況だ。

国民の力（国民の力）など野党からの攻勢も激しい。張東赫（チャン・ドンヒョク）国民の力議員らは、政府の税制案が国民全体に罰を与える増税案だとして撤回を要求している。野党は、李在明（イ・ジェミョン）政権が過去、知事時代に予算を22兆ウォンから38兆ウォンに拡大した事例を挙げ、財政拡大のために不動産税収を活用しようとしていると批判している。特に、刑事訴訟法改正など司法改革の課題と相まって、政府の政策推進速度が過度に独断的であるという主張を展開し、対与党闘争のレベルを引き上げている。政府はこれに対し、税制正常化の過程に過ぎず、住宅価格を税金で 잡겠다는（抑えようとする）意図はないと一線を引いているが、政治的な合意形成までには相当な難航が予想される。

市場供給対策の具体的な行方と投資への示唆

不動産市場の関心は、第2回会議で議論された供給対策の詳細に集まっている。李在明（イ・ジェミョン）大統領は、住宅供給量の確保のため、関係官庁と地方政府の協力を強調し、相乗効果を最大化するよう指示した。市場では、京畿道（キョンギド）知事時代に地域通貨や市場活性化を主導した朴炳国（パク・ビョングク）補佐官内定者など、李大統領の核心側近たちが不動産政策の実行段階でどのような役割を果たすかに注目が集まっている。過去、京畿道（キョンギド）で示された果敢な予算執行と推進力が、中央政府の住宅供給政策にも反映されるという分析が支配的である。

投資の観点からは、政府が予告した首都圏の利用可能物件確保地域がどこになるかが最大の変数となる。政府は、都心内の遊休地活用に加え、第3期新都市（新都市）の容積率引き上げ、駅周辺の高密度開発などを検討していると伝えられている。これは、供給不足の懸念を解消し、買い控え心理を鎮静化させるための布石である。ただし、政策の意図とは異なり、実際の入居までに要する時間を考慮すると、短期的な価格下落よりも取引の停滞解消と売却物件の誘導に焦点が当てられる可能性が高い。金容範（キム・ヨンボム）政策室長は、不動産市場の不安定要因を事前に遮断するため、金融対策と供給対策を連携させたパッケージ案を近いうちに発表する予定だ。

政策の相乗効果と今後の見通し：国民の心をつかむための精巧な設計の必要性

李在明（イ・ジェミョン）政権の不動産政策は、いよいよ実行の段階に入った。大統領が言及した「事（こと）は必ず本源に帰る（事必歸正）」という原則が、不動産市場にも適用できるかが鍵となる。教育交付金改革や統合士官学校設立推進など、政府が推進する全方位的な改革課題の中で、不動産は国民の心の向かう先を決定づける最も敏感な要素である。政策が意図した供給拡大と税制の合理化が市場の信頼を得られず、税負担論争だけが大きくなる場合、2026年の統一地方選挙やその後の政局主導権争いで、政府・与党は苦戦を免れないだろう。

結局、今後の不動産市場は、政府の第2回非公開会議の結果として提示される供給対策の規模と速度によって、変動性を増す見通しである。実居住者には恩恵を与える一方で、非居住者には厳しい基準を適用するという税制の基調は、当分維持されると見られるが、党内の懸念を反映した一部の微調整の余地は残されている。政府が国民が実感できるレベルの供給量を迅速に提示し、税制改正に伴う副作用を最小化する精巧な設計を示すことができれば、市場安定化の基盤を 마련할 수 있을 것으로 예상된다（築くことができると予想される）。政策の一貫性を維持しながらも、現場の声を反映する柔軟な対応が、李在明（イ・ジェミョン）政権の不動産政策の成否を分ける核心的な鍵となるだろう。