박희준 교수 집 떠나자 신흥부자 매입

집을 오래 보유해온 중장년층이 늘어나는 세금과 대출 부담 때문에 집을 내놓는 반면, 주식이나 가상자산(암호화폐)으로 큰돈을 번 젊은 부자들이 현금으로 집을 사는 현상이 나타나고 있다.

박희준 연세대 산업공학과 교수는 이 현상의 배경에 세대 간 자산 형성 방식의 근본적 차이가 있다고 분석한다. 기성세대는 열심히 일해 자식 교육을 마치고 남은 돈으로 집을 마련하는 것을 목표로 삼았고, 은퇴 후에는 임대 수익을 위한 주택이나 상가 마련을 노후 계획으로 삼았다. 그런데 예측을 뛰어넘는 수준으로 집값이 오르면서 매매 차익 실현도 되지 않은 채 재산세와 보유세를 감당해야 하는 상황에 놓이게 됐다.

이들은 대출이나 전세 없이 세금 부담도 거뜬히 감당한다. 결국 주식 투자로 형성된 자본이 부동산 시장으로 흘러가며, 주식 시장은 부동산 시장 투자를 위한 중간 투자처인 경우가 많다.

투기 규제가 중산층 몰락을 부추기는 역설

정부는 부동산 시장 과열을 억제해 서민의 내 집 마련을 돕고, 자금을 주식 시장으로 유도해 기업 투자를 늘리겠다는 정책 기조를 유지하고 있다. 이런 흐름 속에서 부동산 투자는 투기로, 주식 투자는 투자로 인식되는 사회적 분위기가 형성됐다. 하지만 박 교수는 실제 현황은 반대에 가깝다고 지적한다.

주식 투자자 3명 중 2명이 손실을 보는 가장 큰 이유는 기업 가치 분석 없이 시세 차익을 노린 단기 매매에 집중하기 때문이다. 개인투자자 3명 중 2명은 주가수익비율(PER), 주가순자산비율(PBR), 자기자본이익률(ROE) 같은 기본적인 주식 가치 평가 지표를 이해하지 못한 채 뉴스에 의존해 매매를 결정한다. 이는 투기의 사전적 정의인 '시세 변동을 예상해 차익을 얻기 위한 매매 거래'에 정확히 부합한다.

박 교수는 어떤 시장이든 투기 과열을 방치해선 안 된다고 강조했다. 그는 투기가 심화되면 가격이 왜곡돼 시장 변동성이 커지고, 자원이 비효율적으로 배분되어 실질적인 가치 창출이 어려워진다고 설명했다. 또한 서민을 보호하기 위한 정책이 오히려 중산층의 몰락과 자산 양극화를 가속하는 모순을 낳지 않도록, 부동산이든 주식이든 어떤 시장에서도 선의의 피해자가 생기지 않는 핀셋 규제가 필요하다고 밝혔다.

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