ソウル、アパート供給「史上最低」 チョンセ難が深刻化

ソウルで新たに供給されるアパート数が史上最も少ない水準に減り、首都圏全体の賃貸市場が不安定化している。チョンセ難が長期化する中、ソウル郊外や京畿（キョンギ）地域に近い比較的安価なマンション群では、実際に住もうとする人々が購入に動き始め、価格が大きく上昇している。

KB不動産によると、5月中旬基準でソウルの一部地域では、毎週チョンセ（賃貸保証金）および売買価格が0.2%以上上昇する場所が多くなった。特に江北（カンブク）圏など、ソウルの平均相場より安い地域では、週1%以上急騰する上昇傾向も見られた。一方、江南（カンナム）区、瑞草（ソチョ）区など、住宅価格が高い地域では、融資が困難でチョンセ比率（住宅価格に対するチョンセ保証金の割合）が低いこともあり、価格上昇の勢いが鈍化する様子を見せた。

チョンセ物件不足の現象は、首都圏へと拡大する様相を呈している。ソウルへのアクセスが良い京畿道の中古価格帯地域では、週の上昇率が0.3%を超え、ソウルの上昇率を上回った。ソウルへの通勤・通学者が、急騰するソウルのチョンセ価格を避けて京畿道隣接地帯に押し出され、これらの地域のチョンセ難と売買価格の上昇を同時に引き起こしたと見られる。反面、高陽（コヤン）市、平沢（ピョンテク）市、安城（アンソン）市など、ソウルから距離が遠い郊外地域では下落傾向が見られ、京畿道内での地域別二極化現象が鮮明になった。

賃貸借市場の不安定と売買価格の上昇の根本原因は、今後予想される大規模な供給不足にある。不動産情報プラットフォーム「アシール」および「不動産ジイン」のデータによると、2026年から2028年までのソウルアパートの新規入居予定量は、それぞれ1万7000戸、1万1000戸、1万戸の水準である。これは、過去ソウルの年間最低入居量である3万5000戸と比較すると半分にも満たない水準だ。キム・インマン不動産経済研究所所長は、チョンセ物件不足とチョンセ・ウォルセ（月極め賃貸）価格の上昇により、実需者が相対的に負担の少ない中低価格帯の売買市場に移動していると診断した。このような流れは、ソウル郊外だけでなく、京畿・仁川（インチョン）などの首都圏中低価格帯地域へ拡大する可能性があると付け加えた。