銀馬アパートに2兆ウォンの再建築超過利益還収負担金が通知される
再建築超過利益還収制度（再超還）の負担金が約20年ぶりにアパート再建築において現実のものとなった。再超還は、再建築によって生じた超過利益の一部を公共が徴収する制度だ。ソウル市江南区の銀馬アパート組合は、江南区庁から2兆44億ウォン規模の推定負担金の通知を受けた。先には瑞草区の盤浦現代（現・盤浦セントルビルアステリウム）組合にも計179億ウォンが事前通知されていた。これまで再超還は一部の小規模連立住宅などに限定的に適用されてきた。
再超還は、再建築に伴う住宅価格上昇分から通常の住宅価格上昇分と工事費などの開発費用を除いて超過利益を算定する制度だ。組合員1人当たりの平均超過利益が免除基準を超えた場合、超過利益の区間に応じて10～50％の賦課率が適用される。
工事費分担金と再超還負担金は区別される概念だ。分担金は組合員が新しいアパートの配分を受けるために組合に追加で支払う金銭だ。工事費が高騰したり一般分譲収入が予想より減少したりすると不足分が大きくなり、分担金も増える。一方、再超還負担金は再建築で生じた超過利益の一部を公共に納付する性格の金銭だ。こうした構造のため、銀馬アパートで再超還が現実化すれば、再建築組合員は1人当たり平均4億6000万ウォン水準の推定負担金に加え、工事費上昇に伴う分担金まで支払う可能性がある。
住宅を売却せず実際の差益を現金化していなくても負担金が課される。再超還は再建築事業の終了時点を基準に未実現利益に負担金を課す方式のためだ。中間購入者も例外ではない。再建築負担金は原則として組合が納付するが、組合が解散した場合や組合財産で充当することが困難な場合など、法律で定められた要件に応じて組合員に二次納付義務が発生しうる。購入後に生じた利益のみを基準に算定されるものでもない。投機過熱地区では、再建築組合設立認可以後の組合員地位の譲渡が原則として制限される。
負担金の予定額と最終確定額は変わりうる。江南区庁が銀馬アパート組合に通知した額も推定額であり、最終的な負担金は事業終了後に確定される。事業の進行過程で住宅価格などが変われば負担金も変動しうる。自治体が組合に総額を通知すると、組合が内部基準に従って組合員別の負担額を配分する構造のため、個々の組合員の実際の負担額は平均負担金と差が生じうる。
高準碩（コ・ジュンソク）延世大学校上楠経営院教授は「再超還負担金が課された場合にそれを担えるかどうかまで見据えて資金計画を立てる必要がある」「工事費上昇に伴う追加分担金や周辺団地に事前に課された負担金などを考慮して資金計画を見直すのがよい」と述べた。さらに「組合員が負担金を納付できなければ競売につながるしかない」と付け加えた。朴合수（パク・ハプス）建国大学校不動産大学院兼任教授は「負担金を支払う能力のない組合員が多ければ、事業を進めるよりも再超還が廃止されるまで待とうというような反応が相次ぐ可能性がある」と述べた。
