은마아파트에 2조원 재건축 초과이익 환수 부담금 통보

분담금과 별개의 이중 부담

공사비 분담금과 재초환 부담금은 구분되는 개념이다. 분담금은 조합원이 새 아파트를 배정받기 위해 조합에 추가로 내는 돈이다. 공사비가 오르거나 일반분양 수입이 예상보다 줄면 부족분이 커져 분담금도 늘어난다. 반면 재초환 부담금은 재건축으로 발생한 초과이익 일부를 공공에 납부하는 성격의 돈이다. 이런 구조 탓에 은마아파트에 재초환이 현실화하면 재건축 조합원은 1인당 평균 4억 6000만 원 수준의 추정 부담금에 공사비 인상에 따른 분담금까지 납부할 수 있다. 집을 팔지 않아 실제 차익을 현금화하지 않았더라도 부담금이 부과된다. 재초환은 재건축 사업 종료 시점을 기준으로 미실현 이익에 부담금을 부과하는 방식이기 때문이다.

중간 매수자라고 해서 예외가 아니다. 재건축부담금은 원칙적으로 조합이 납부하지만 조합이 해산되거나 조합 재산으로 충당하기 어려운 경우 등 법에서 정한 요건에 따라 조합원에게 2차 납부의무가 발생할 수 있다. 매수 이후 발생한 이익만을 기준으로 산정되는 것도 아니다. 투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 부담금 예정액과 최종 확정액은 달라질 수 있다. 강남구청이 은마아파트 조합에 통보한 금액도 추정액으로, 최종 부담금은 사업 종료 후 확정된다. 사업 진행 과정에서 주택 가격 등이 달라지면 부담금도 변동될 수 있다. 지자체가 조합에 총액을 통지하면 조합이 내부 기준에 따라 조합원별 부담액을 배분하는 구조여서 개별 조합원의 실제 부담액은 평균 부담금과 차이가 날 수 있다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "재초환 부담금이 부과됐을 때 이를 감당할 수 있는지까지 내다보고 자금계획을 세울 필요가 있다"며 "공사비 상승에 따른 추가 분담금과 주변 단지에 사전 부과된 부담금 등을 감안해 자금계획을 들여다보는 게 좋다"고 말했다. 그는 "조합원이 부담금을 납부하지 못하면 공매로 이어질 수밖에 없다"고 덧붙였다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "부담금을 낼 능력이 없는 조합원이 많으면 사업을 진행하기보다 재초환이 폐지될 때까지 기다리자는 식의 반응이 잇따를 수 있다"고 말했다.