全賃保証金が6年で35%急騰、関連ローンも53%急増
首都圏で全賃（償還前払い賃貸）の需要が供給を大きく上回る中、先月の賃貸価格が3年10カ月ぶりに最大の幅で上昇した。住まいの確保が難しくなるにつれ、保証金を用意するためのローン需要も増え、住居負担が大きくなっている。
15日、韓国不動産院によると、11月第2週の京畿道の全賃需給指数は110.7で、全賃難が深刻だった2021年8月第1週（111.3）以降で最高水準だった。同じ週の仁川は110.4、ソウルは120.2を記録した。ソウル郊外にあたる東北圏は123.0、西南圏は125.9を示した。全賃需給指数は100を超えると、全賃を求める需要が物件の供給を上回っていることを意味する。
京畿道内の地域間の不均衡も顕著だ。京釜1圏は116.2、西海岸圏は117.0、東部1圏は111.7を記録した。金浦・高陽・坡州などの京義圏は今年1月第1週に91.1で供給過剰だったが、11月第2週には108.5と逆転した。
賃貸価格の上昇幅も拡大している。国家データ庁の国家統計ポータル（KOSIS）の資料を聯合ニュースが分析した結果、先月の賃貸消費者物価指数は1年前より1.4%上昇し、2022年12月以降3年10カ月ぶりの最大上昇幅となった。上昇幅は7月1.1%、8月1.2%、9月1.3%、10月1.4%と4カ月連続で拡大した。月賃貸料の物価は1.5%で2013年12月以降で最も高く、全賃物価は1.4%で2023年2月以降の最高値だった。
保証金負担の蓄積も顕著だ。家計金融福祉調査のマイクロデータ分析の結果、全賃居住世帯の平均保証金は2025年基準で2億1797万ウォンと、2019年（1億6162万ウォン）より34.9%上昇した。保証金用意目的の金融負債の平均額は同期間で3033万ウォンから4639万ウォンへ53.0%増加した。全賃保証金に対する金融負債の比率も18.8%から21.3%へ2.5ポイント上昇した。
ローン金利の上昇も入居者の負担を増やしている。預金銀行の新規取扱額基準の全賃資金融資金利は2025年5月に年3.70%まで低下した後、上昇に転じ、9月には4.57%を記録した。住居費と利息支出が増えれば、外食・レジャー・耐久財など他の消費に充てる所得が減る。韓国開発研究院（KDI）は市場金利の上昇と非半導体部門の低い賃金上昇率が家計の消費余力を制約していると指摘した。
国土交通部は今月13日の住宅供給定例ブリーフィングで、ソウルのマンション売買・賃貸物件の増加など下方安定のシグナルを示した。来年1四半期までに首都圏で4万4000世帯が入居する予定だと明らかにした。9月に発表した住居安定プランに基づき、来年までに首都圏に公的住宅約10万世帯を供給する方針だ。新規供給が入居まで時間を要するうえ、契約更新要求権の行使や売買需要の賃貸需要への転換も重なり、全賃物件の増加スピードは緩やかだ。
